不動産業の税務のポイント  | 紹介実績NO.1のビスカス 税理士紹介センター

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先生教えて
Vol.33
2010.1.17

答えていただく専門家:税理士 掛川 義夫

今回は、不動産業における税務・会計上の留意点を掛川先生に解説していただきました。不動産業の主な業務は、不動産管理業務、不動産売買業務、売買仲介業務、賃貸仲介業務となります。


■土地、建物の価額を明確にする

特に、不動産売買業務でいえることなのですが、物件がマンションであったり、建物付土地の場合に、消費税の問題が生じる可能性があるので、仕入時・売却時の土地と建物の価額を、明確にしておく必要があります。
というのも、土地の売買では消費税は非課税であり、、課税業者の判定、課税売り上げ割合の算定、納付税額の算定等が不可能だからです。


また、建物付土地の価額は総額が決定することがあります。按分方法としては色々ありますが、まず土地の価額を決定してください。土地の価額は、路線価の1.25倍を土地の時価として、個々の物件の諸事情を加味して決定することをお勧めします。

公示地価、基準地価の基準地価額から求めてもいいですね。いずれにしても、価額について合理的な説明が出来るようにしておきましょう。


■土地重課制度は、廃止ではなく、現在適用停止

土地重課制度は、現在適用停止となっています。

土地重課制度とは、法人が一定の土地を譲渡した場合、課税される法人税の額は、通常の法人税の額とその譲渡による利益金額に対して一定の率を乗じた金額の合計額となるものです。土地譲渡益重課制度とも呼ばれます。乗じる率は、土地の所有期間が5年以上の場合は5%、5年以下の場合10%とされます。

土地や土地類似株式の譲渡などがあった場合は、土地譲渡益(譲渡額から原価と経費を控除した金額)に上記率を乗じた金額が法人税に加算されます。是非知っておいて下さい。


掛川先生


■情報提供料などは、個人に支払った場合は、原則交際費となる

物件の紹介者に、紹介料を支払う慣行があります。その際、不動産業を行う個人や法人に支払う費用は支払い手数料となりますが、それ以外に支払う費用は、原則として交際費と認定されます。

ただし、あらかじめ一定の契約を締結しておけば、支払い手数料となります。詳しくは、顧問の税理士とご相談されるといいでしょう。




■外務員報酬に対する源泉徴収義務あり

宅建業の免許がない個人の方で、当社の業務に従事する方は、その取扱高に応じて支払う報酬に、源泉所得税の徴収が必要となります。

この法定納付期限を過ぎてしまうと、不納付加算税(5%または10%)や延滞税(法定納期限から2か月以内なら平成22年中は年4.3%、それ以降は年14.6%)、悪質な場合は重加算税(35%)が課税されるので、注意が必要です。


■不正の防止にご注意を!

賃貸仲介業務に関して、従業員による不正の防止に注意しておく必要があるかもしれません。その為の管理やチェックを厳重にする必要があります。
というのも、不動産取引は、申込金や契約金などに現金取引がまだ多いので、賃貸仲介業務の担当者が、内覧の際に現場で契約を取り交わしたものの、契約不成立と報告する不正が起りやすいのです。頭の片隅にでも入れておいていただけると、万が一の場合にリスク回避になりますよ。




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