思い切って“山”を買う そのとき注意すべきことは?
税金はかかるの?

思い切って“山”を買う そのとき注意すべきことは?  税金はかかるの?
公開日:
2020/10/02
 
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ソロキャンプのYoutube配信でブレークした芸人のヒロシさんが、昨年、関東近郊の山を買って話題になりました。「自由気ままに“DASH村”みたいなことをやってみたい」というのが動機だそうですが、実際そんな夢を抱く人が増えているといいます。リタイア後の「究極の田舎暮らし」にと、山林の購入プランを考えるケースもあるでしょう。でも、そもそも山は、個人で簡単に買えるものなのでしょうか? 家など他の不動産との違いは? 相続した場合の注意点も含め、わかりやすく解説します。

個人が山を買うには? 買ったら自由に「小屋」が建てられる?

同じ不動産でも、「分譲マンションを購入する」というのと、「山を買う」というのとでは、ずいぶんイメージが違います。何か特別な規制などは、あるのでしょうか?

 

実は、山林の売買は、基本的に他の不動産のそれと同じ。特に許可なども必要なく、不動産会社などを通じて、普通に買うことができるのです。後で述べる税金や相続の問題などもあって、「売りたい」人も相当数います。ですから条件さえ合えば、「山の所有者になる」ことは、十分可能だと言えるでしょう。

 

ただし、売買に規制がなくても、買った山林の使い方については、これも他の土地同様、制限があって、その山林が「市街化調整区域」に指定されている場合、原則として建物を建てることは認められません。さらに、日本の山林には、農林水産大臣または都道府県知事によって指定される「保安林」があります。水源の涵養や防災などの目的を担うため、そこでは建物などの建造はおろか、勝手に森林の伐採を行ったりすることも禁じられています。

 

山林を買う場合には、そうした基礎知識を頭に入れたうえで、例えば「住居を建てる」、「小屋を造って別荘代わりにする」、「キャンプや散策の拠点にしたい」といった目的に沿った物件を選ぶ必要があるでしょう。

山にかかる税金は?

山を手に入れようと思ったら、購入費用とは別に、税金のことも考えておかなくてはなりません。まず必要になるのは、「不動産取得税」です。これは、土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに課税される税金で、有償・無償の別、登記の有無にかかわらずかかってきます。

 

税額は、「不動産価格×税率」で計算します。この場合の「不動産価格」は、実際の購入価格ではなく、固定資産評価基準(※)に基づいて決定された数値になります。

 

さらに、不動産である以上、原則として毎年「固定資産税」が課税されることになります。こちらは、「固定資産課税標準額×1.4%」で計算されます。

 

計算式を見てわかる通り、課税標準額が大きいほど、税金は高くなります。この課税標準額は、「田」、「畑」、「宅地」といった「地目」ごとに決められた評価方法に従い、地方自治体によって決定されます。「山林」もその地目の1つで、当然、宅地などに比べて評価額は低くなります。ただし、この地目は登記ではなく、実際の利用状況によって判断されることに、注意が必要です。土地は山であっても、住居を建てれば「宅地」の評価になるのです。

 

一方、通常の山林の場合には、固定資産税がゼロになることもあります。この税金には、土地については30万円、家屋は20万円という「免税点」が設けられているのです。所有する山林の固定資産課税標準額が30万円未満であれば、課税はされません。

 

※固定資産税評価基準
地方税法の規定により総務大臣が定めた「固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続」をいい、ここには土地、家屋及び償却資産の別にそれぞれの評価の基本、評価の実施の方法及び手続きが定められている。

山を相続したら、どうする?

山は、他人から買うだけでなく、相続で譲り受けるという「入手方法」もあります。その場合の注意点についても触れておくことにしましょう。

 

「欲しかった山」を相続するのなら、さほど問題はないと思います。実際には、まったく知らない田舎の山林が相続財産になっていた、といったケースが少なくありません。こうした場合、相続しても「面倒くさいから、そのままにしておこう」と考えたくなるかもしれませんが、それは「危険」です。

 

「そのまま」というのは、山林の名義を被相続人(亡くなった人)のままにしておくことを意味します。その状態では、山を売却することも、それに担保設定することもできません。他方、固定資産税の支払い義務や山林の管理責任は、消えてなくなるわけではないのです。

 

ちなみに、「面倒くさいから、相続放棄する」という選択もあり得るでしょう。ただし、その際には、他の財産もすべて譲り受けることができなくなります。「要らない山林だけ放棄する」ということは、できません。

では、山林を相続したら、何をすべきなのでしょうか? まず必要になるのは、今もお話しした「名義変更」です。これは、不動産を相続したときには不可欠の手続きで、具体的には法務局で相続登記を行います。

 

さらに、山林の相続では、市区町村への届出が義務づけられています。林野庁の「森林の土地の所有者届け出制度」に基づくもので、土地の所有者になってから(名義変更から)90日以内に行うことになっています。届出には、「所有者届出書」のほか、「登記事項証明書」、「土地の位置を示す図面」、「相続による権利取得がわかる書類の写し」が必要で、届出が遅れると罰則の対象になりますから、早めに準備すべきでしょう。

Youtube動画でポイントを解説中!

まとめ

個人でも、山を買うことはできます。ただ、その際には、「そこで何をしたいのか」という目的を明確にして、それを確実に実現できる場所をゲットすることが大事です。不動産取得税や固定資産税がかかることも、お忘れなく。山林を相続で取得するときには、特に注意すべき点があります。「しまった」ということにならないよう、不動産の相続に詳しい税理士に相談することをお勧めします。

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