適切な住宅ローンの借入額は?年収別の借入シミュレーションを解説

マイホームを建てる際に金融機関等で住宅ローンを組むことがあります。現在は日銀の「超低金利政策」の影響で金利も下がり、住宅ローンを利用しやすくなっています。今回は、住宅ローンの返済額を年収別でシミュレーションし、自分がどれくらいの借入をすることができるか?月々の返済額はいくらか?などを解説します。
 

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いくらまで借りられる?年収と住宅ローンの関係

住宅ローンの借入限度額はどれくらいか

住宅ローンを検討する際、最初に気になるのが「自分はいくらまで借入することができるのか?」という点です。様々なマイホームのプランはあっても、やはり借入の限度額に合わせたプランに収めなければなりません。まずは自分の借入限度額を知り、その範囲内でプランを立てていくというのがセオリーでしょう。
 

金融機関等が住宅ローンの審査を行う際に審査基準とするのは借主の「年収額」です。もし仮に借主の返済能力を超えた貸付を行えば、返済が滞って結果的に金融機関等が損害を被るのですから当然といえます。現在では夫婦共働きの世帯も増えてきましたが、住宅ローンで審査対象となる「年収額」を夫婦の年収を合算した「世帯収入」でみてもらえるケースもあります。

借入限度額の目安は「年収の1/3」程度

金利部分を含めた住宅ローンの返済額の割合を示すのが「返済負担率」です。
 

年収額に対する年間の住宅ローン返済額が多いほど、返済負担率は高くなります。返済負担率が高いということは家計に対する住宅ローンの負担が重いことになりますので、返済不能のリスクも高まります。例えば、金融機関と住宅金融支援機構が提携して住宅ローンを支援する「フラット35」の場合、返済負担率は「年収400万円未満の場合30％以下」「年収400万円以上の場合35％以下」となっています。住宅ローンを取り扱う金融機関等によって審査基準が異なりますが、一般的にはこの「返済負担率」を重視するところが多いようです。自分の借入限度額は「毎年の返済額が年収額のおおむね1/3程度」であると覚えておくとよいでしょう。
なお、貸金業法では、個人が借入することができる限度額を定めた「総量規制」というものがあります。これは「年収額の1/3」を超えた貸付を禁止するものですが、住宅ローンの借入は「総量規制」の対象外ですので注意してください。

年収別の返済シミュレーション

年収別の住宅ローン借入額と返済シミュレーション

では、実際に年収に応じた住宅ローンの借入可能額などをシミュレーションしてみましょう。例として、先に紹介した「フラット35」で融資を受けるケースで考えてみます。
（借入金利2％、借入期間35年、返済方法は元利均等でボーナス払いとその他の借入はないものとします）
 

年収額1,000万円のケースを除き、返済負担率は年収に応じた「フラット35」の借入可能額が基準になっているため、いずれも30％あるいは35％です。なお、上記のシミュレーションはあくまで上限額を示しているものです。実際の借入時には家計負担をイメージして無理のない計画を立てることをおすすめします。

固定金利と変動金利のメリット・デメリット

借入可能額と同じく大事なのが「借入金利」です。多額の借入ですから当然金利負担額も大きくなりますので、少しでも安く返済が有利になるような選択をしたいものです。住宅ローンの金利には「固定金利」と「変動金利」がありますが、それぞれメリット・デメリットがあります。借入する際には両者の違いをよく理解し、間違いのない選択をしましょう。

1.固定金利

返済終了まで借入金利が一定のものです。
 

「メリット」
・借入した時点で「返済金利の総額」が確定するため、返済期間を通じた返済総額や月々の返済予定額がすぐにわかる。
・将来的に住宅ローンの金利が上昇しても、借入時の金利がそのまま継続して適用される。　→返済期間中に金利が上昇した場合、低い金利で借りていることになるので有利になる。
 

「デメリット」
・将来的に住宅ローンの金利が下落しても、借入時の金利がそのまま継続して適用される。　→返済期間中に金利が下落した場合、高い金利で借りていることになるので不利になる。

2.変動金利

一定期間中は固定金利、一定期間終了後に金利の見直しが行われるものです。
 

「メリット」
・固定期間の終了時点で、固定期間前より金利が下落していれば金利負担が減る。
・変動金利であっても、金利の固定期間中は返済総額や月々の返済予定額を確定することができる。
 

「デメリット」
・固定期間の終了時点で、固定期間前より金利が上昇していれば金利負担が増える。
・借入期間中の金利が確定しないので、借入時には返済総額や月々の返済予定額といった返済計画を立てることができない。

住宅ローンにかかる税制面での優遇措置

所得税の税額控除である「住宅借入金等特別控除」

税制では、マイホームを新築、あるいは増改築した際に借り入れた住宅ローンの家計負担を軽減する目的で優遇措置が設けられています。それが「住宅借入金等特別控除」です。
「住宅借入金等特別控除」とは、住宅ローンの年末借入金残高（あるいは取得金額）に住宅の取得時期に応じた一定割合を乗じ、算出した金額を所得税から直接控除（税額控除）するものです。例えば、年末に住宅ローンが1,000万円残っていて適用される割合が1％の場合、1,000万円×1％=10万円の所得税が減税されます。また、税額控除は住宅ローンの残高が残っているかぎり、住宅の取得時期に応じて10～15年間継続して控除を受けることができます。控除を受ける初年度は、自身で確定申告をしなければなりませんが、サラリーマンの場合2年目以降は年末調整で税額控除を受けることができます。

控除しきれない部分は住民税から控除される

所得税から控除しきれなかった場合、個人住民税から控除される仕組みを解説する。
 

扶養親族が多いなどの理由で所得税の年税額が少なく、住宅借入金等特別控除が余ってしまうようなケースがあります。せっかく受けられる税制の特典が無駄になってしまうように思われますが、余った部分は住民税から控除することができます。サラリーマンの年末調整を例に挙げると、住宅借入金等特別控除が20万円あり年末調整で10万円を控除したが残り10万円が余ってしまったというケースです。この余った10万円は翌年度の住民税から直接控除（住民税の納付税額が上限）されますので、余すことなく特典を受けることができます。
 

なお、住宅借入金等特別控除の余った部分を住民税から控除する際、別途申告や手続きをする必要はありません。

まとめ

マイホームは決して安い買い物ではありません。立地や設計はもちろんのこと、返済についてもしっかりとプランを立てて臨まなければなりません。住宅ローンに対する理解を深め、自身のライフプランに合わせた住宅ローンを検討することをおすすめします。