2024年4月から義務化された不動産の「相続登記」とは　怠ると10万円以下の過料が課せられる可能性

2024年４月から、相続で不動産を取得した際の「相続登記」が義務化されているのをご存じでしょうか。いつまでにどんな手続きが必要なのか、しなかった場合にペナルティなどはあるのかを解説します。

そもそも相続登記とは

マイホームを購入する際には、法務局でその不動産の登記を行います。登記とは、土地、建物など不動産の所在地や種類、所有者などを登記簿に記載して、それが確かに所有者のものであることを公に示す行為をいいます。

親などが亡くなって相続になった際、被相続人（亡くなった人）の財産に自宅や賃貸アパートなどの不動産（土地、建物）が含まれていた場合、それを相続した人は、やはり登記（所有権の移転）を行わなくてはなりません。このように、相続に起因する登記を「相続登記」といいます。

全国で「所在不明土地」が大きな社会問題になっています。相続登記の義務化には、そうした状況にストップをかける、という目的があるのです。

相続登記義務化で何が変わる？

では、今回の相続登記の義務化で、それまでと何が変わったのでしょうか？　ポイントを解説します。

相続登記が任意→義務に

法改正（民法等の一部を改正する法律の施行）により、2024年4月1日以降、それまでは任意だった相続登記が、文字通り法律上の義務とされました。

期限は「相続から3年」

説明したように、不動産登記には管轄の法務局での手続きが必要です。相続登記に関しては、その期限が「不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内」とされました。
例えば、2025年5月1日に不動産を相続したら、28年4月30日までに相続登記を行う必要があるということです。

しないでいるとペナルティの可能性

相続から3年を過ぎても、正当な理由なく登記を怠っていると、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。「過料」とは、国や地方公共団体が国民に課す金銭納付命令のことで、このペナルティも法改正で新設されました。

なお、「正当な理由」とは、次のようなケースをいいます。

• 数次相続（※）が発生して相続人が極めて多数に上るなど、必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する

• 遺言の有効性や遺産の範囲などが争われている

• 申請義務を負う相続人自身に重病などの事情がある

早期の遺産分割が難しい場合には「相続人申告登記」が可能

今述べた理由などにより3年以内の遺産分割が困難で、相続登記に支障をきたすような場合には、期限内に法改正で新設された「相続人申告登記」という簡便な手続きを行うことで、この義務を果たすこともできます。

相続人申告登記は、必要な戸籍の証明書（戸除籍謄本等）などを添付して、自分が登記記録上の所有者の相続人であることなどを、不動産を管轄する法務局に申し出る、という制度です。申告を受けた法務局の登記官は、審査をした上で、申し出をした相続人の氏名・住所などを職権で登記に付記します。

手続きの基本的な流れは相続登記の申請と同様ですが、特定の相続人が単独で申し出ることができ、提出書類も少なくて済む、登録免許税がかからない、といった利点があります。

ただし、不動産についての権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には、別途、相続登記の申請をする必要があります。また、後日、遺産分割協議が成立し、不動産を相続する相続人が決まった際には、遺産分割の日から３年以内にその名義変更登記を行わなくてはなりません。

2024年4月以前の相続にも適用される

注意しなくてはならないのは、この相続登記の義務化は、法改正以前の不動産相続にも適用される、ということです。こうしたケースには、法改正から3年間の猶予期間が設けられており、申請の期限は2027年3月31日となっています。

なお、法改正以前の相続だったものの、不動産を相続していたことを改正以降に知った場合には、その日から3年以内が、相続登記の期限になります。

相続登記の方法

それでは、相続登記には具体的にどのような手続きが必要なのか、相続人の遺産分割協議による場合、法定相続分に応じて共有で相続した場合、被相続人の遺言書があった場合（遺贈）のそれぞれについて、みていきましょう。

【ケース1】相続人の遺産分割協議で相続した場合

被相続人の遺言書がないときには、相続人の話し合い（遺産分割協議）によって、財産の分け方を決めることができます。その結果、不動産を取得した場合の相続登記の流れは、次のようになります。

〈ステップ①＝戸籍の証明書の取得について〉

(1)相続登記の申請に必要な戸籍の証明書

相続登記の申請では、戸籍の証明書によって、①相続が開始したこと（土地・建物の所有者が死亡した事実）を証明するとともに、②法定相続人を特定する（他に相続人がいないことを証明する）必要があります。そのため、被相続人の出生から死亡までの経緯が分かる戸籍の証明書を取得します。婚姻などによって新戸籍の編製がされている場合には、その新しい戸籍から古い戸籍にさかのぼって相続人が誰であるか（他に相続人がいないこと）を確認する必要があります。

(2)取得先（請求先）

戸籍の証明書は、それぞれの戸籍ごとに、本籍のある市区町村に請求します。なお、本人、配偶者、直系尊属（父母、祖父母など）、直系卑属（子、孫など）の戸籍の証明書（戸除 籍謄本など）については、本籍地以外の市区町村の窓口でも請求できます（コンピュータ化されていない一部の戸除籍を除く）。

請求の方法や交付に必要な手数料などについては、市区町村のホームページなどで案内されています。

〈ステップ②＝遺産分割協議・協議書の作成〉について

相続人の間で、被相続人の財産をどのように分けるか話し合いを行い、まとまった結果に基づいて遺産分割協議書を作成します。

〈ステップ③＝登記申請書の作成〉について

法務局（登記所）に提出する登記申請書を作成します。登記の申請は、作成した登記申請書（書面）を法務局（登記所）の窓口に持参する方法や、郵送する方法のほか、法務省の「登記・供託オンライン申請システム」で登記申請書を作成し、これをオンラインで申請（送信）する方法があります。

以下は書面（持参ないし郵送）の場合です。

(1)登記申請書の作成

登記申請書は、法務局ホームページから様式をダウンロードして作成することができます。

■登記申請書記載例（遺産分割協議の結果、法務一郎と法務温子が持分1／2ずつの共有名義で相続）

(2)登記申請書に添付する登記原因を証する書面（登記原因証明情報）

遺産分割協議による相続登記の申請では、「添付情報」として、一般的に、登記申請書に次の書面（添付書面）を添付して法務局に提出する必要があります（コピーは不可）。

(3)住所を証する書面（住所証明情報）

相続人（土地・建物を相続した人）全員の住民票の写し（市区町村が発行した証明書の原本）

(4)登録免許税の納付（免税の場合を除く）

書面による登記申請では、次の方法により登録免許税を納付します。
・現金を国（税務署など）に納付し、その領収証書を登記申請書と併せて提出する
・収入印紙を登記申請書と併せて提出する

〈ステップ④＝登記申請書の提出〉について

作成した登記申請書及び登記申請書に添付する書面 （添付書面）を、その申請する不動産の所在地を管轄する法務局の窓口に持参する、または郵送する方法により、登記の申請をします。

郵送によって登記の申請をする場合は、登記申請書及び添付書面を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載の上、書留郵便により送付してください。 登記の申請先となる不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）については、「管轄のご案内」：法務局を参照してください。

〈ステップ⑤＝登記完了〉

法務局での登記が完了すると、登記完了証及び登記識別情報通知書（登記識別情報を記載した書面）が交付されますので、これを受領することですべての手続きが完了します。登記完了証及び登記識別情報通知書は、登記所の窓口で 受領する方法又は郵送により受領する方法があります。

登記所の窓口で受領する場合は、登記申請書に押印したものと同じ印鑑が必要です。郵送により受領する場合は、宛名を記載した返信用封筒 及び郵便切手を登記申請書とともに提出してください。

【ケース2】相続人が法定相続分に応じた共有で相続した場合

被相続人の遺言書がない場合、相続人には法定相続分（受け取れる遺産の割合）が認められています。不動産をこれに基づいて複数の相続人が相続した場合の相続登記の流れは、次のようになります。

手続き、必要書類は、基本的に【ケース1】に準じます。法定相続分による分割なので、相続人同士の協議は不要で、遺産分割協議書の添付なども必要ありません。

登記申請書には、法定相続分に基づくそれぞれの相続人の「持分」を記載します。

【ケース3】被相続人の遺言書による場合

一方、被相続人が不動産を譲る人を遺言書で指定していた場合は、登記申請の流れは、次のようになります。

被相続人の遺言書がある場合には、法定相続人をあらためて確定させる必要はなく、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などを用意する必要はありません。

〈ステップ①＝登記申請書の作成〉について

（1）登記申請書の作成

基本的に相続人の遺産分割による場合などと同じです。

登記申請書の「登記の原因」には、「相続」ではなく「〇年〇月〇日遺贈」（年月日は死亡した日）と記載します。

（2）登記申請書に添付する書面

遺贈により不動産を取得した相続人（受遺者＝登記権利者）が単独でする所有権の移転の登記の申請（※）では、「添付情報」として、一般的に、登記申請書に次の書面（添付書面）を添付して法務局に提出する必要があります（コピーは不可）。

(3)登記原因を証する書面（登記原因証明情報）

(4)住所を証する書面（住所証明情報）

遺贈を受けた相続人（受遺者）の住民票の写し

(5)登録免許税の納付

遺産分割協議による場合などと同じです。

〈ステップ②③〉

〈ステップ②＝登記申請書の提出〉についてと〈ステップ③＝登記完了〉も、遺産分割協議などによる場合と同じです。

まとめ

期限付きの相続登記が義務化され、正当な理由なく手続きを行わないでいると、ペナルティが課せられる可能性があります。とはいえ、不動産登記は煩雑で、専門的な知識も必要になります。対象になった場合には、司法書士など専門家によるサポートを検討しましょう。

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