空き家売却で税金を大幅節約！親が老人ホーム入居中でも使える条件をわかりやすく解説

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税理士事務所HRT代表　平田 光司（税理士）

親が住んでいた家を相続し、売却した場合、要件を満たせば、売却益（譲渡所得）から3,000万円が控除される税制上の特例があります。この特例は、相続時、親が老人ホームに入居していた（その家に住んでいなかった）場合にも、対象となります。その際の要件などについて解説します。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは

「空き家対策」の一環

親など被相続人（亡くなった人）が住んでいた家（「被相続人居住用家屋」）や敷地を相続したり、遺贈（遺言書による財産分与）されたりしたものの、自分では住まない場合、その不動産の売却が選択肢の１つになるでしょう。その際、一定の要件を満たせば、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで差し引くことができる制度があります（相続人が3人以上で共有する場合は、持分に応じて各自最大2,000万円まで）。それが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

少子高齢化もあり、「空き家」の増加が社会問題になっているのは、ご存じのとおりです。この制度は、相続した空き家の譲渡所得にかかる税金（所得税）を大幅に軽減することにより売却を促進して、その発生を未然に防ぐことを目的としたものです。

なお、要件の中には「期間の縛り」もあり、

・取得した居住用家屋またはその敷地等を、相続開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した

場合に適用されます。

令和5年度税制改正により、空き家の特例は、相続人が3人以上で共有する場合、1人あたり3,000万円の控除ではなく、2,000万円までの控除に改正されています。そのため、相続人が複数いるケースでは、控除額が従来より少なくなる点に注意が必要です。

税理士事務所HRT代表　平田 光司（税理士）

特例適用の要件

この特例の適用を受けるためには、今述べた売却期間のほかに、以下のような要件を満たす必要があります。

■対象になる家屋

特例の対象になるのは、次の家屋です。

・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された
・区分所有建物登記がされている建物ではない
・相続開始直前まで被相続人が1人で居住していた（後述する「特定事由」による例外あり）

■対象になる敷地

この場合の敷地は、「相続開始の直前において、被相続人が居住していた家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利」をいいます。

■売却の際の要件

売却については、

• 取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋と被相続人居住用家屋の敷地等を売ること
• 取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊しなどをした後に、被相続人居住用家屋の敷地等を売ること

が対象になります。

そのうえで、
・売却価格は1億円以下であること
・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
・売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと
・親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと
・家屋については、一定の耐震基準に適合する家屋を譲渡すること

などの要件を満たすことが必要です。

見落としがちなのが、売却価格が1億円以下かどうかという点です。1億円をわずかに超えて売却する場合には、1億円以下で売却して特例を適用した場合と比較し、どちらのほうが手取り額が多くなるかを事前に確認しておくことが重要です。

税理士事務所HRT代表　平田 光司（税理士）

親が老人ホームに入っていても適用可になる要件

説明したように、特例は、「相続開始直前まで被相続人が1人で居住していた」場合に適用されます。ただし、親が要介護状態になった場合、最期まで在宅介護で看取られるとは限りません。現実には、老人ホームなどの施設で介護を受けることも多く、その場合には、当然住んでいた自宅からは離れることになります。

そうしたケースに、上の要件をそのまま当てはめて、特例の適用外としてしまえば、「空き家の売却促進」という目的にタガをはめることになってしまうでしょう。そこで、以下の（1）～（3）を満たすときには、被相続人がその家に相続開始時に住んでいなくても、被相続人居住用家屋に該当し、特例の対象になるとされています。

（1）「特定事由」に当たる

「特定事由」とは、一定の要介護認定、要支援認定または障害支援区分の認定を受けて、老人ホーム等に入所していたことをいいます。

「老人ホーム等」は、具体的に次のような施設を指します。

・老人福祉法第5条の2第6項に規定する「認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居」
・同法第20条の4に規定する「養護老人ホーム」
・同法第20条の5に規定する「特別養護老人ホーム」
・同法第20条の6に規定する「軽費老人ホーム」
・同法第29条第1項に規定する「有料老人ホーム」
・介護保険法第8条第28項に規定する「介護老人保健施設」
・同条第29項に規定する「介護医療院」
・高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」（有料老人ホームを除く）　など

（2）以下の要件を満たしている

被相続人が老人ホーム等に入所してから相続開始まで、次のような状態であることが、特例適用の要件になります。

• 特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、引き続きその家屋がその被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと
• 特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、その家屋が事業の用、貸付けの用または被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと
• 被相続人が上記（1）の老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前までの間、被相続人が主としてその居住の用に供していたと認められる家屋が、その老人ホーム等であること

（3）家屋の要件

さらに、対象となる家屋が、次の要件を満たす必要があります。

・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された
・区分所有建物登記がされている建物ではない
・特定事由により被相続人の居住の用に供されなくなる直前に、被相続人以外に居住をしていた人がいなかった

特例の利用には専門家に相談を

相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除してもらえる点は、納税者にとって大きなメリットです。ただし、説明してきたような要件をクリアしなければ、控除を受けることはできません。

加えて、原則として被相続人が相続開始まで住んでいた家の売却を対象としているため、被相続人がそれ以前に老人ホームに移っていた場合には、さらに手続きも大変になります。こうしたケースでは、さきほどの特定事由を証明するために、介護認定の書類や老人ホーム等入所の際の契約書などを準備する必要があることを頭に入れておきましょう。

不動産の譲渡には、期限もあります。売却をスムーズに進め、確実に特例の適用を受けるために、相続、不動産に詳しい税理士などの専門家のサポートを受けるのがいいでしょう。

特例を受けるためには、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。この確認書は、申請書を提出してから交付を受けるまでに最低でも2週間程度かかるため、確定申告直前になって慌てないよう、早めに準備しておくことが重要です。

税理士事務所HRT代表　平田 光司（税理士）

まとめ

相続した家を売却する場合には、要件を満たせば、譲渡所得を3,000万円まで控除してもらえる特例があります。利用の検討に当たっては、相続に詳しい専門家に相談し、早めに準備を始めることをお勧めします。

記事監修者　平田税理士からのワンポイントアドバイス

このほかにも様々な譲渡所得の特例があります。特例ごとに細かな要件が定められており、他の特例と重複して適用できないものや、一定期限内に手続きを行わなければ適用できないものなど、注意点が多いのが特徴です。そのため、ご自身で確定申告を行う場合には、国税庁のチェックシートを活用し、必要書類の確認や収集を確定申告直前に行うのではなく、早め早めに準備することが重要です。
また、不動産を売却する際には、売却を検討した段階で税理士に相談することにより、特例の適用要件を満たせるかどうかの事前確認ができ、不動産取引に伴う税務上の注意点などのリスクを減らすことができます。

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税理士事務所HRT代表　平田 光司（税理士）

自動車メーカーでの業務改善経験を活かし、経営者に寄り添った支援を行う税理士事務所。規模や業種に関わらず、公平で親身な対応を心がけ、経営者にとって最も身近な相談相手を目指す。単なる経理代行にとどまらず、「数字を経営に活かす」視点で、会計データをもとにした事業発展のサポートを行う。

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