自宅のリフォームが相続対策になる？有効なリフォーム活用術と注意点を解説

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自宅を生前にリフォームすることで、相続税を節税できる可能性があるのをご存じでしょうか。最近増えている、空き家になる可能性が高い自宅の相続対策としても、リフォームは有効な場合があります。ただし、相続を想定して行ううえでは、注意も必要。「相続対策としてのリフォーム」について解説します。

「相続対策としてのリフォーム」とは

なぜ節税になるのか

相続税は、被相続人（亡くなった人）の遺産から、基礎控除額（「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」）を差し引いた、残りの金額に課税されます。ですから、遺産の総額を抑えることが税金対策になります。

相続の際、被相続人が住んでいた自宅は、

・土地：路線価
・建物：固定資産税評価額

で、それぞれ評価されることになっています。

生前に、固定資産税評価額に影響しない範囲のリフォームを行うと、自宅の評価額はそのままで、リフォーム費用分の現金資産を減らすことができるでしょう。これがリフォームによる相続税減額の基本的なスキームです。

ただし、大規模な改築などは、相続税評価額のアップにつながる可能性があります。一方、リフォームによって相続税を減額できる特例が受けられるようになるなど、直接的な節税以外の効果が期待できる場合もあります。

詳しくは、次項以降で説明します。

空き家対策としてのリフォーム

子どもが親の住んでいた自宅に戻って住む予定はなく、結果として「お荷物」になってしまうケースも増えました。実家が空き家になると、近隣に迷惑を及ぼすリスクがあるほか、固定資産税の住宅用地特例の対象外とされて、税負担もアップします。そうしたデメリットを回避するためには、実家に住む、売却する、あるいは賃貸物件として活用する、といった方法を考える必要があるでしょう。

しかし、建物が老朽化しているような場合には、どれも難しいのが現実です。リフォームには、そうした有効活用の選択肢を増やす可能性があります。

節税に有効なリフォーム

では、どのようなリフォームが相続税対策になるのか、具体的にみていきましょう。

「修繕」の範囲のリフォームを行う

ひと口にリフォームといっても、いろいろなものがあります。最も確実な節税効果の期待できるのは、「建物の価値を高める」ことに該当しないもの＝「修繕」の範囲にとどまるリフォームで、次のような行いを指します。

・雨漏りの修繕
・屋根の補修
・外壁の塗装・補修
・キッチン、トイレなどの改修
・壁紙の張替え

これらは、たとえ数百万円の出費があっても、建物の価値（相続税評価額）に影響を与えません。その出費（修繕費）を、遺産の総額からストレートに差し引くことができるわけです。

「資本的支出」でも節税になる

一方、建物の増築、床面積の拡大、設備や内装の大幅なグレードアップといった「資本的支出」に該当する場合には、建物の価値を高めたことになるため、相続税評価額がアップします。ただし、その場合でも、自宅のリフォームには節税効果があります。

相続の際、建物は固定資産税評価額で算定する、といいました。この固定資産税評価額は、建物の時価の70％とされています。例えば、1,000万円かけてリフォームを行って建物の価値を高めた場合でも、その部分に対する固定資産税評価額は700万円になる、ということです。現金で持っていた場合に比べ、300万円の節税です。

なお、相続の際、建物は固定資産税評価額でカウントされる、と言いました。その固定資産税評価額は、3年ごとに改訂されることになっています。相続発生のタイミングによっては、資本的支出の伴うリフォームを行っても、相続税の申告期限までに評価額が改定されていないケースもありえます。

その場合には、リフォーム前の固定資産税評価額に、リフォーム費用（「（リフォームにかかった費用－償却費相当額）×70％」）を加算して、建物の相続税評価額を算出します。

・償却費相当額＝「リフォームにかかった費用×90％×経過年数÷耐用年数」

やはり、リフォームの費用と同額の現金を相続するよりも、遺産総額は減少します。

「小規模宅地等の特例」を念頭にリフォームする

被相続人の自宅などを相続した際に、相続税評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」という制度があります。建物の評価額は減額できませんが、自宅をリフォームすることで、この特例の適用要件を満たすことが可能になるケースがあります。

●二世帯住宅にリフォームする

親の自宅を相続して小規模宅地等の特例を受けるには、親と同居していたことが要件の1つになります。

自宅を二世帯住宅に改築して、別に住んでいる子どもを呼び寄せれば、子どもが自宅を相続したときに、この特例（敷地のうち200㎡までの部分の評価額を80％減額）を適用することができます。

●賃貸併用住宅にリフォームする

被相続人が、生前不動産の賃貸を行っていた場合も、相続人が賃貸事業を引き継ぐなど要件を満たせば、この特例の適用対象になります。

自宅を賃貸併用住宅に改築し、一部を賃貸に出すことで、子どもがそれを相続したときに、敷地の一部（賃貸部分）にこの特例（敷地のうち200㎡までの部分の評価額を50％減額）を適用することが可能になります。

「相続対策としてのリフォーム」の注意点

こうした相続対策には、注意すべき点もあります。

資本的支出かどうかの判断が難しい

「修繕」か「資本的支出を伴うリフォーム」かによって、自宅の相続税評価額が変わる、という話をしました。ただ、実際には、両者の線引きが難しいことも珍しくありません。

固定資産税評価額の３年ごとの改定前に相続税の申告を迎えた場合、資本的支出にもかかわらず、それを相続財産に加算しないと、税務署に過少申告を指摘される恐れがあります。判断に迷う場合などには、不動産に詳しい税理士などに相談することをお勧めします。

なお、相続の際には、税務署は必要に応じて、被相続人、相続人など関係者のすべての預貯金口座を調べます。施工業者への振り込みなどからリフォームの実態は把握されることを認識しておきましょう。

賃貸にはリスクもある

小規模宅地等の特例の適用を受けるために、自宅兼賃貸用にリフォームする、というスキームを紹介しました。空き家になるのを回避するために、リフォームしたうえで賃貸する、というのも有効な手立てです。

ただし、賃貸物件には、思うように借り手が現れない、「大家」として管理する必要性が生じる、といったリスク、デメリットがあります。特に、空室にならずに収益を上げていけるかどうかについては、節税があだにならないよう、事前にきちんとリサーチしておくべきでしょう。

露骨な「相続税対策」は問題になることも

説明してきたように、生前に自宅をリフォームすれば、相続税の節税効果があります。しかし、だからといって、相続の直前に高額な改修を行ったり、必要性の乏しい工事にお金を使ったりすると、税務署から「税逃れ」を指摘される可能性がありますから、注意が必要です。

子どもがリフォーム費用を負担すると？

将来相続することも見越して、子どもが費用を負担して親の自宅をリフォームすることがあるかもしれません。ただし、この場合のリフォーム費用は、「子から親への贈与」に該当することを頭に入れておきましょう。親の所有物のために使われるお金だからです。

原則として、年間110万円を超える贈与には、超えた金額に贈与税が課税されます。

相続対策は「税金対策」だけではない

リフォームによる相続税の節税について述べてきましたが、自宅のリフォームは、あくまでもそこに住む際の利便性や、価値向上のために行うもの、という基本を忘れないようにしましょう。「節税ありき」で考えると、長期的にはデメリットを生むかもしれません。

自宅は、家族の思いの詰まったところでもあるはずです。節税策を判断材料の1つに位置づけて、将来を見据えた検討を行いましょう。

まとめ

自宅をリフォームすれば、相続税を節税することができます。ただし、相続税申告の際、リフォーム費用を相続財産に加算する必要がある場合には、それを忘れないようにするなど、注意すべきこともあります。大規模な改修を行った際などには、申告前に税理士などの専門家に相談するのがいいでしょう。

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