デジタル証券「セキュリティトークン（ST）」って何？ブロックチェーンが変える証券市場と不動産投資の最前線

最終更新日: 2026.03.09 ［取材／文責］マネーイズム編集部

ブロックチェーン技術を用いた新しい金融商品としてセキュリティトークン（ST）が注目を集めています。2020年以降、大手証券会社などから複数の銘柄が発行されているため、ニュースなどで見聞きしたことがある方も多いでしょう。不動産をはじめとして、さまざまな商品展開が期待されているSTは、オルタナティブ資産への投資を考えている個人や資金調達を必要としている経営者におすすめです。

本記事では、STについて仕組みやメリット、注意点などについて紹介します。

1. セキュリティトークン(ST)とは?ブロックチェーン×証券の基本

ここでは、セキュリティトークン（Security Token）について、定義や裏付け資産の多様性、証券保管振替機構（ほふり）が管理する有価証券との違いについて解説します。

STの定義:有価証券をデジタル化した”電子記録移転権利”

STとは、ブロックチェーン技術を用いてデジタル化された有価証券のことです。厳密にいえばST化された有価証券は株式や債券、投資信託のように不特定多数の投資家を対象とするもの（トークン化有価証券）と、プロなど一部の投資家を対象とする電子記録移転権利の2つに分けられます。

2020年5月に金融商品取引法が改正され、電子記録移転有価証券表示権利等として法的な位置づけが確立したことで、STはますます注目を集めるようになりました。

何が”証券”になるのか:株式・債券・不動産から知的財産まで

STの対象となる裏付け資産は一般的な株式・債券・不動産に加えて、投資信託、組合型ファンドの持ち分、信託受益権など多岐にわたります。中には知的財産を対象とするものもあります。投資できる商品の種類が広がること、取引コストが下がり流通機会が増えることなどがSTの魅力です。

従来の有価証券(ほふり管理)とSTの違い:ブロックチェーン管理の特徴

従来の有価証券、具体的には株式や国債・社債、投資信託などは証券保管振替機構（ほふり）が管理する仕組みです。ほふりは日本で唯一、有価証券を集中的に管理する組織として売買時の受け渡しや名義書き換えなどを電子的に処理しています。このように有価証券の取引をほふりが一括して管理することで安全性を担保しているのです。

一方、STはほふりが管理していない代わりにブロックチェーン技術を用いて毎回の取引や名義変更を記録する仕組みを取っています。ブロックチェーン技術とはブロックごとに管理された取引履歴をチェーン（鎖）のようにつないでいく構造から名づけられた、データ管理・保管の仕組みです。

高度な暗号技術を用いているのに加えて、ネットワークの参加者同士が取引を相互に監視しているため不正や改ざんをしにくいというメリットがあります。

なお、ブロックチェーン技術には誰でもネットワークに参加できるパブリック型と呼ばれる方法もあり、一部の仮想通貨などで採用されています。ただし、STに関しては参加者を制限するプライベート型やコンソーシアム型が使われるのが一般的です。

2. 不動産STOを中心に広がる商品設計と投資機会

近年、不動産業界の資金調達や投資手法として、STO（Security Token Offering）が広がっています。ここでは、不動産STOの仕組みや代表的な事例などについて紹介します。

不動産STOの仕組み:単一物件への小口投資が可能に

不動産STOとは、不動産ファンドの持分をブロックチェーン技術を用いてデジタル証券化したものです。デジタル化によって管理コストが下がるため、不動産ファンドの持ち分の小口化が可能になり個人の投資家でも取引に参加しやすくなります。

実際にマンションや旅館のように大型の不動産にも少額から投資できる商品が開発されています。また、デジタル化により取引可能な時間を長くでき、決済サイクルも早められるため、流通しやすくなることもメリットです。

国内の代表的な不動産STO事例

2021年8月、日本で初めて不動産STOを実行したのは不動産アセットマネジメント会社のケネディクスです。2022年には、神奈川県厚木市の物流施設を裏付け資産として、不動産STOにより約69億円の資金調達に成功しました。

ケネディクスがアセットマネージャー（AM）を務め、みずほ信託銀行を受託者として、新潟県にある旅館を不動産ST化した事例もあります。通常、数千万円以上の資金が必要、かつ登記など物件取得後の手続きも複雑であるため、個人投資家にとって不動産投資はハードルが高いものとなっています。

しかし、みずほ信託銀行の不動産STOの事例では、約44億円の資産規模がある高級旅館に1口100万円、最低2口（200万円）から投資可能となりました。

大手証券会社の一つである野村證券が販売を担った事例では、2023年に東京都中央区のタワーマンションを対象とする不動産STOが実施されました。特別目的会社（SPC）を発行体とし、ケネディクスがAMを務めたこの案件では、当時国内最大規模となる134億円を調達しました。

ST社債・私募ファンドなど不動産以外の商品展開

デジタル証券であるSTは、従来の有価証券に比べると取引コストが低く、柔軟な商品設計が可能であるため、不動産以外のさまざまな金融商品に展開することが検討されています。すでに発行実績のある資産としては、社債や地方創生などを目的とする私募ファンド、非上場株式などがあります。

今後も太陽光発電のようなインフラ設備や知的財産、航空機などの商品へ広がっていくでしょう。ユニークな例としては、アメリカでプロバスケットボール（NBA）選手の年俸を裏付け資産とするSTが発行されたこともあります。

3. 市場の成長段階を把握:日本STO協会×日証協の月次統計から見る現状

ST市場は2020年の金融商品取引法改正以降、急成長しました。ここでは、日本STO協会と日本証券業協会（日証協）が公表している統計に基づき市場の成長段階を解説します。

ST市場規模の推移:2024年の発行状況と2025年の見通し

2020年に行われた金融商品取引法の改正により、STの法的な位置づけが明確になったことを受けて、日本のST市場は成長し続けています。日証協ならびに一般社団法人日本STO協会が公表しているデータによれば、2024年末時点でSTの発行総額は1,682億円を超えました。

ただし、2024年に関しては電子記録移転権利等の発行に際して利便性の高い方法として好まれていたGK-TK方式による匿名組合出資持分について、雑所得として所得税が課税されることが明確になったのを受けて発行ペースが落ちています。

柔軟性の高いSTは、新たな金融商品やサービス誕生につながる可能性が高いため、今後2025年も引き続き成長が期待される分野です。

参照元：2024年ST市場統計の公表｜一般社団法人日本STO協会

日本STO協会の役割:自主規制機関として投資家保護を推進

日本STO協会は、SBI証券や野村證券など大手証券会社6社を中心にSTOの健全な発展を促進するだけでなく、自主規制機関として投資家保護を推進するために設立されました。金融庁から金融商品取引法に基づく認定を受けている団体です。

STにおいて重要な役割を果たしているブロックチェーン技術は、過去には仮想通貨に関わる詐欺事件にも使われていた技術であるため、不安や不信感を持っている人もいるかもしれません。

日本STO協会は、証券業の知見を活かしてSTO市場における不正な取引やマネー・ローンダリングなどの違法行為を防ぎ、投資家が安心して取引できる環境を整備することを目的としています。

二次流通市場の整備状況:大阪デジタルエクスチェンジ(ODX)の始動

2023年12月より、大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）にSTの二次流通市場「START」が開業しました。二次流通市場（セカンダリーマーケット）とは、STOにより購入したSTの持ち分を投資家同士が売買できる場のことです。

2025年12月時点で、STARTでは7銘柄を取り扱っています。二次流通市場の整備により、STはいっそう取引しやすくなることが期待されます。

4. 企業と投資家それぞれのメリット・注意点

ここでは、金融商品としてのSTについて企業と投資家それぞれのメリットや注意点を紹介します。

【企業側】新しい資金調達手段としてのメリット:小口化・低コスト・迅速性

企業が資金調達の手段としてSTを利用するメリットは、小口化・低コスト・迅速性という特徴により幅広い投資家にアプローチできることです。一般的にデジタル証券であるSTは、ほふりが管理する有価証券に比べると管理コストや取引コストを抑えられるため、1口あたりの投資額を少なくする小口化が可能です。

証券の小口化は投資可能な資産の少ない人でも買いやすくなるため、個人投資家を含めて投資家層を広げたい場合や流動性を高めたい場合に向いています。

また、STは仕組み上、24時間取引や即時決済が可能です。ほふり保管の有価証券の取引時間が原則として平日の日中に限定されることや、受け渡し・決済に数営業日かかることと比較すると、取引スピードの速さはSTの魅力の一つです。企業にとっては素早く資金調達できる手段として活用される場面が増える可能性があります。

【投資家側】未上場・オルタナ資産投資の入口:少額から・手触り感・ユーティリティ特典

投資家から見たSTの大きなメリットは、投資可能な金融商品の選択肢が増えることです。STは柔軟な商品設計が可能なため、未上場の株式やインフラ設備などのオルタナティブ資産に投資する機会が拡大します。

小口化されたSTであれば少額から投資できるため、資産規模の小さい個人投資家やさまざまな資産に分散投資したい人も活用できます。同じブロックチェーン技術を用いた金融商品の中でも仮想通貨と異なり、STは不動産などを裏付け資産とするため、手触り感があることも投資しやすさにつながるメリットといえるでしょう。

なお、STでは投資家を対象にユーティリティ特典と呼ばれる独自の特典を付与することも可能です。株主優待と似た仕組みで、裏付け資産となる不動産の設備を優待価格で利用できる特典などがすでに実装されています。投資家にとっては、ユーティリティ特典もSTに投資する理由の一つとなるでしょう。

注意すべきリスク:流動性の制約・技術リスク・価格変動・分散不足

投資にはリスクがつきものですが、新しい金融商品であるSTには独自のリスクもあるため注意が必要です。STに投資する際の主なリスクとしては以下の4つが挙げられます。

・流動性の制約
・技術リスク
・価格変動
・分散不足

従来型の有価証券に比べるとSTは市場自体が小さいため、流動性は高いとはいえません。購入したSTを希望のタイミングで売却・譲渡できない可能性があります。

また、ブロックチェーン技術は機密性が高く安全だと考えられているものの、何らかの原因で証券の受け渡しや配当の支払いなどに問題が生じる可能性があります。流動性が低いため、一般的な有価証券に比べると価格変動が大きくなりやすいことや、銘柄数が少ないため、分散投資のメリットを活かしづらいことなどもSTのリスクといえるでしょう。

まとめ

ブロックチェーン技術を用いるデジタル証券のセキュリティトークン（ST）は、比較的少ない資金からさまざまな資産に投資できる方法として注目されています。企業にとっては資産調達手段の多様化や迅速化、投資家にとっては投資機会の拡大などがSTのメリットです。STの持つ商品設計の柔軟さを活かし、今後もさまざまな商品が登場すると期待されています。