放置すると税金6倍!? 空き家の固定資産税リスクと売却を「年内」に進めるべき理由

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住宅の土地、建物には固定資産税がかかります。ただでさえ高額になりやすいのですが、居住者のいない空き家を相続などで取得した場合には、特に注意が必要です。空き家を放置するリスクと、その回避策を解説します。

固定資産税とは

空き家にも課税される

「固定資産税」は、土地（田畑・宅地・山林など）、家屋（住家・店舗・工場など）、償却資産（工場設備など）を持っているとかかる税金です。居住用の土地、建物の場合、人が住んでいない空き家も課税対象です。

また、都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地及び家屋には、「都市計画税」もかかり、空き家も同様です。

税の計算方法

固定資産税、都市計画税は、次のように計算されます。

Ⓐ固定資産税の税額

課税標準額（固定資産税評価額）×1.4％（標準税率）

Ⓑ都市計画税の税額

課税標準額（固定資産税評価額）×最高0.3％（制限税率）

住宅用地には税の軽減措置がある

住宅用地特例とは

ただし、固定資産税・都市計画税には、「固定資産税等の住宅用地特例」という制度があり、適用されれば納税額が大幅に軽減されます。

特例の対象になるのは、「住宅が建っている土地」です。住宅が空き家でも、原則としてこの軽減措置の対象です。

特例の計算方法

軽減措置の適用による実際の納税額は、次のようになります。

●固定資産税

小規模住宅用地（住宅やアパートなどの敷地で200㎡以下の部分）⇒Ⓐの1/6
一般住宅用地（住宅やアパートなどの敷地で200㎡を超える部分）⇒Ⓐの1/3

●都市計画税

小規模住宅用地（住宅やアパートなどの敷地で200㎡以下の部分）⇒Ⓑの1/3
一般住宅用地（住宅やアパートなどの敷地で200㎡を超える部分）⇒Ⓑの2/3

空き家が「特例ＮＧ」になることも

建っている住宅が空き家でも、原則として「固定資産税等の住宅用地特例」が適用される、といいました。しかし、注意すべき例外もあります。自治体から住宅が「特定空き家」に指定されると、この特例の対象から外されてしまうのです。

つまり、小規模住宅用地の場合、固定資産税の納税額が特例適用時の6倍に跳ね上がる、ということです。

「特定空き家」とは

「特定空き家」は、管理が行き届かない空き家の増加が社会問題化したことを背景に、2015年に施行された「空家等対策特別措置法」で規定されました。法律上の定義は、次の通りです。

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

「管理不全空き家」とは

また、23年には、上の特別措置法の改正が行われ、「管理不全空き家」という分類が新設されました。

「管理不全空き家」とは、「適切に管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態の空家等」をいいます。空き家の解消に向け、行政に、より強い権限を与えるのが狙いです。

この「管理不全空き家」に指定されると、自治体はその所有者に対し「特定空き家」にならないために改善するよう指導・勧告を行います。その結果、管理不全の状況が改善されない場合には、やはり固定資産税の住宅用地特例は解除されます。

「税金6倍」を避けるために

誰も住まない家に税金を払い続けるだけでも痛いのに、それが6倍になるような事態は、是が非でも避けたいもの。所有する空き家が「特定空き家」「管理不全空き家」にならないために、次のような対策を検討しましょう。

賃貸などで空き家を解消する

誰かが住んでいれば、空き家にはなりません。借り手が見つかるという条件付きではありますが、賃貸することができれば、定期的な収入が得られるなどメリット大です。

税金のことを考えれば、親戚や知人などに安価な家賃で住んでもらう、というのも1つの方法です。人が住むことで、適切な管理が行われやすくなるのも利点といえるでしょう。

放置しないでしっかり管理する

当面空き家のまま維持する場合にも、さきほどの「特定空き家」の定義に該当しないよう、屋根や外壁、植栽などの管理をきちんと行う必要があります。物件が遠方にある場合などには、専門の管理サービスを利用することもできます。

売却を考える

ずっと住む予定がない空き家ならば、売却が選択肢になるでしょう。

相続で取得した住宅の場合には、要件を満たせば、譲渡所得（※）の金額から最高3,000万円を控除可能な「空き家特例」の対象になり、売却に伴う所得税を減額することができます。

※不動産の譲渡所得　「譲渡収入〈不動産の売却額〉－（取得費〈不動産の購入額〉＋譲渡費用〈仲介業者への手数料など〉）」で計算する。

対象になるのは、次の3要件をすべて満たした空き家です。

・1981年5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物登記がされている建物でないこと
・相続の開始の直前において亡くなった人以外に居住をしていた人がいなかったこと

また、特例の適用に当たっては、次のような要件があります。

・空き家を売るか、空き家とその敷地を売る場合は、相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住などに使用しておらず、譲渡時に空き家が一定の耐震基準を満たすこと
・相続または遺贈により取得した空き家を取壊したあとに、その敷地を売る場合は、相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住などに使用しておらず、取り壊し後にほかの建物や構築物などを建築していないこと
・相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売ること
・売却代金が1億円以下であること（相続人が複数の場合は1人につき1億円ではなく、合算した売却代金が1億円以下であること）　など

これ以外にも細かな要件がありますから、利用を検討する際には、相続に詳しい税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

空き家対策の注意点

更地にすると固定資産税は増える

建物がなくなれば、それにかかる固定資産税を支払う必要もなくなります。「特定空き家」に指定される心配もしなくてすみます。また、上物がない土地のほうが、売却はしやすくなる（高値で売れる可能性は高くなる）でしょう。

こうしたことから、空き家を解体して更地にすることを考えたくなるのですが、そこには“落とし穴”もあります。さきほど説明した固定資産税の住宅用地特例は、その名の通り宅地を対象としているため、普通の更地にした場合には適用されなくなります。確かに建物に対する固定資産税はなくなるものの、トータルの税額はかえってアップすることになるのです。

建物の解体にも費用が発生します。更地にしたから必ず売れるという保証もありません。

逆にいえば、「更地化」は、例えば賃貸アパートを新たに建てる、駐車場にするといった活用法が決まっている場合、「更地なら買う」という買い手が付いている場合などに限って検討すべき、ということになるでしょう。

売却は「年内」に

実は固定資産税は、その年の1月1日時点（賦課期日）に不動産や償却資産を所有している人が、その年の分の納税義務を負うことになっています。極端な話、1月2日に所有者が変わった場合でも、前の所有者に課税されるわけです。両者の話し合いで税額を案分したりすることは可能ですが、納税義務を負うのは、あくまでも1月1日時点の所有者であることを認識しておきましょう。

空き家の売却が年末年始の時期に近い場合には、必ず年内に所有権の移転を完了させる必要があります。

まとめ

空き家にも固定資産税がかかります。納税額を1/6に減額できる住宅用地の特例は使えますが、自治体から「特定空き家」などに指定されると、対象から外れてしまいます。そのリスクがある場合には、専門家の力も借りながら、回避策を検討するようにしましょう。

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