相続で自宅を守る「配偶者居住権」とは？制度の使い方とメリット・デメリットを解説

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河鍋公認会計士・税理士事務所代表　河鍋 優寛（税理士・公認会計士）

夫が亡くなって相続になった際、妻が自宅をもらって住み続けようとすると、相続できる現預金が少なくなって、生活に困ってしまう――。そうした事態を防ぐために、民法が改正され、「配偶者居住権」という権利が認められるようになりました（2020年4月1日施行）。どんな権利なのか、利用に当たっての注意点などと併せて解説します。

配偶者居住権とはどんな権利？

なぜ法改正があったのか

夫婦の一方が亡くなった相続で、残された配偶者（妻の場合が多いでしょう）が自宅を相続してそのまま住み続けるというのは、「普通の流れ」です。しかし、相続トラブルなどで、高齢になってから住み慣れた家に住めなくなる可能性は、ゼロではありません。

そもそも相続人には、法定相続分（民法に定められた相続人それぞれの遺産の分割割合）が認められており、被相続人（亡くなった人）の遺言書がない場合には、それを受け取る権利があります（※）。法定相続分に従って遺産分割を行うと、妻は家をもらったぶん、現金など他の財産の取得額が少なくなります。それどころか、自宅の評価額が高額だと、他の相続人に「代償金」を支払って、バランスを取る必要に迫られるかもしれません。

このように、相続を機にその後の生活がピンチに陥ったり、自宅に住めなくなったりするリスクを解消し、残された配偶者が相続後も安心して暮らせる（居住権が保護される）よう設けられたのが、配偶者居住権です。

配偶者居住権の仕組み⇒「所有権」と「居住権」に分ける

被相続人の残した住居の価値を「所有権」と法改正で設けられた「居住権」に分けて考える、というのが新たな仕組みのポイントです。相続の際、残された配偶者は、家の「所有権」を持たなくても、一定の要件の下で「居住権」を取得すれば、被相続人が所有していた住居に引き続き住み続けられるようになったのです。

夫が亡くなり、相続人は妻と子ども1人というケースで考えてみます。被相続人の遺産は5,000万円（住居2,000万円・現金3,000万円）でした。これを法定相続分（親と子が1/2ずつ）で分けた場合、民法改正によって、以下のような相続が可能になりました。

【民法改正前】

・妻　住居2,000万円・現金500万円
・子　現金2,500万円

【民法改正後】（居住権を1,000万円に設定）

・妻　住居（居住権）1,000万円・現金1,500万円
・子　住居（所有権）1,000万円・現金1,500万円

配偶者居住権のポイント

成立要件

配偶者居住権が成立するためには、以下１～３の要件をすべて満たす必要があります。

• 残された配偶者が、亡くなった人の法律上の配偶者であること
  ⇒内縁関係、同性婚などの場合には、認められません。
• 配偶者が、亡くなった人が所有していた建物に、亡くなったときに居住していたこと
  ⇒例えば、配偶者が老人ホームに入所していた（生活の拠点が自宅ではなかった）場合には、配偶者居住権は成立しません。
• ①遺産分割、②遺贈、③死因贈与、④家庭裁判所の審判――のいずれかにより配偶者居住権を取得したこと
  ⇒①は相続人の間での話し合い、②③は配偶者居住権に関する遺言書または死因贈与契約書がある場合、④は相続人の間で①の遺産分割の話合いが整わない場合です。

つまり、配偶者居住権は、亡くなった人（建物の所有者）と同居していた配偶者に対し、被相続人の遺言や死因贈与契約、相続人の協議、裁判所の審判のいずれかで認められる権利です。権利を得るためには、所有者に遺言書に明記してもらうなど、生前から準備しておくのが最も確実といえるでしょう。

配偶者居住権は制度を知らない方が多い可能性があります。亡くなってから相続人間での話し合いが難しいと想定される場合には、予め遺言書または死因贈与契約書を準備するのが確実です。

河鍋公認会計士・税理士事務所代表　河鍋 優寛（税理士・公認会計士）

居住権はいくら？

では、居住権の「金額」は、どのようにして決まるのでしょうか。

民法は、相続人同士で配偶者居住権と所有権の評価配分について話し合い、自由に設定することを認めています。

ただし、相続税が発生する場合（※）には、配偶者居住権の評価額を自由に決めることはできません。配偶者居住権は建物を利用するための権利ですが、同時に敷地も利用することになるため、その利用権も併せて、決められた計算式に従って評価します。

具体的には、その不動産の時価（相続税評価額）を基に、「耐用年数」「経過年数」「存続年数」「存続年数に応じた法定利率による複利現価率」などの数値を当てはめて、評価額を算出します（建物の場合）。

下記に計算例も含めて解説されていますが、ベースとなる相続税評価額の算出も含めて、相続に詳しい税理士など専門家のサポートが必要でしょう。

配偶者居住権の評価額の計算では、建物の時価に加えてその建物にあとどれぐらい住めるかや、金利を考慮して将来価値を現在価値に置き直すという複雑な計算を行いますので、実際の計算は税理士にお願いした方が良いでしょう。

河鍋公認会計士・税理士事務所代表　河鍋 優寛（税理士・公認会計士）

配偶者居住権はいつまで有効？

特に定めがなければ、配偶者居住権は配偶者の終身にわたって存続します。配偶者居住権があれば、亡くなるまでその自宅に住むことができるということです。

一方、被相続人の遺言書や遺産分割協議、または家庭裁判所の審判によって、あらかじめ存続期間を定めることもできます。

配偶者居住権は、相続することはできません。権利を持つ配偶者が死亡すれば、消滅します。その際、所有者に相続税が課税されることはありません。

「配偶者短期居住権」との違い

法改正では、「配偶者短期居住権」という権利も新設されました。遺産分割協議が長引いたりした場合でも、最短6ヵ月間、自宅に住み続けることを保障し、残された配偶者の生活の安定を図るのが目的です。

配偶者短期居住権には財産としての価値はなく、この権利を基に自宅に住んでいたとしても、相続する遺産が減らされたりすることはありません。

居住権を登記する

配偶者居住権自体は、登記なしでも成立します。しかし、安心して住み続けるためには、居住権を登記すべきです。それを怠ると、所有者が自宅を売却した場合、買主から退去を迫られる恐れがあるからです。

居住権を登記していれば、所有者が変わっても家から追い出されるようなことはありません。

配偶者居住権のメリット

配偶者が自宅に住み続けられる

例えば、遺産の大半を自宅が占める（現金が少ない）相続では、自宅を売却して現金化し、法定相続分に沿った分割が検討されることがあります。そうした場合でも、遺言などで配偶者居住権が設定されていれば、配偶者はその家に住み続けることができます。

配偶者が生活資金を得やすくなる

説明したように、配偶者が居住権のみを相続することにより、預貯金など自宅以外の財産を受け取りやすくなります。

相続税が節税できる

配偶者居住権が設定された不動産の所有権は、正確には「負担付所有権」とされ、通常の不動産よりも相続税評価額が下がります。

また、さきほど述べたように、配偶者居住権は権利を持つ配偶者が亡くなると消滅し、それに対して相続税や贈与税が課税されることはありません。将来発生する、残された配偶者の相続（二次相続）での節税メリットも期待できるわけです。

ただし、要件を満たせば自宅の評価額を8割減額できる「小規模宅地等の特例」の使い方によっては、さらに節税効果の高いこともあります。節税を念頭に置く場合にも、やはり専門家にシミュレーションを依頼し、検討すべきでしょう。

「小規模宅地等の特例」はその土地の所有権を相続した人に限って適用できる特例ですので、居住権のみを取得した配偶者は小規模宅地等の特例は適用できません（所有権を相続した子どもなどの親族は適用できる場合があります）。事前のシミュレーションが重要です。

河鍋公認会計士・税理士事務所代表　河鍋 優寛（税理士・公認会計士）

配偶者居住権のデメリット

一方、デメリットもあります。

不動産の譲渡・売却ができない

配偶者居住権はあくまで「家に住む権利」のため、物件を譲渡したり、売却したりすることはできません。例えば、自宅を売って老人ホームに入居したいと考えても、配偶者自身が自宅を譲渡・売却することはできません。

一方、自宅の所有権を持つ子どもなどなら譲渡・売却が可能ですが、配偶者居住権が設定・登記されていると、購入した人が「追い出す」ことはできません。やはり、売却などは難しいでしょう。

居住権者が認知症になり、病院や施設への入所を余儀なくされると、配偶者居住権の設定が“仇”になるかもしれません。この権利は、事前に定められた存続期間が終了するまで、特に期間を定めなかった場合は、配偶者が死亡するまで有効です。実際に住んでいなくても、配偶者が生存しているうちは居住権がなくならない、ということです。

物件の所有者（例えば子ども）は、居住権を持つ親が死亡するまで物件の譲渡・売却ができず、所有し続けることになる可能性があります。

配偶者が収益を得ることは不可

居住権者は、所有者の許可なしに建物を貸して収益を得ることはできません。そうした行為が発覚すると、配偶者居住権を失う可能性もあります。

なお、所有者の許可があれば、第三者への賃貸などもOKです。

配偶者が若いと相続できる現金は少なくなる

配偶者居住権の価値は、居住権の存続年数=配偶者の余命年数が長いほど高くなります。配偶者の年齢が若いと居住権の価値は高くなり、その結果、居住権以外に相続できるお金が少なくなるのです。配偶者の年齢によっては、居住権の恩恵は限られます。

まとめ

配偶者居住権を得ることによって、残された配偶者は、相続後も安心して自宅に住み続けることができます。ただし、その設定は容易ではなく、専門知識も必要です。必要性を感じる場合には、早めに専門家に相談するようにしましょう。

記事監修者　河鍋税理士からのワンポイントアドバイス

今回は配偶者居住権について解説しました。似たような単語として、「配偶者短期居住権」との違いについても注意しましょう。
配偶者居住権は、仕組みとしては理解しやすいですが、実際の評価額の計算では金利を考慮した複利計算を要するなどかなり複雑な計算が必要となります。
ただし、自宅の建物が古くからある場合は、配偶者居住権の評価額が建物の時価（相続税評価額）と同額になるというケースもあります。
また、小規模宅地等の特例は相続税節税のために1番に検討した方が良い特例ですので、この特例と配偶者居住権の両方を念頭においてシミュレーションすることが大切です。
大切な配偶者の今後の生活を守るためにも事前のシミュレーションや遺言書作成を含め、まずは税理士などの専門家にご相談することをお勧めいたします。

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河鍋公認会計士・税理士事務所代表　河鍋 優寛（税理士・公認会計士）

大手監査法人、税理士法人で会計監査、相続税申告を数多く担当し、独立。物腰が柔らかく、真面目な30代の若手代表が運営しており、"気軽に"そして"気楽に"相談できる事務所を目指す。個人・法人の税務顧問はもちろん、資産税や株式上場支援まで幅広くサービス提供しており、顧客のベストパートナーとしてあり続ける会計事務所。

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