不動産の相続税はいくらかかる？計算方法から節税対策まで徹底解説

不動産相続でかかる税金の基本

不動産を相続したとき、まず発生するのが相続税と登録免許税の2つです。相続税は「全財産の合計が基礎控除を超えた場合」にのみ課税されるため、全体の約9割は支払い不要です。一方、登録免許税は名義変更（相続登記）をする際に必ず必要になります。各税金の概要を以下にまとめます。

基礎控除により約9割が相続税不要

不動産を相続しても、正味の遺産総額が基礎控除額以下なら相続税は発生せず、申告も不要です。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で算出されます。

例えば相続人が配偶者と子2人の計3人であれば基礎控除額は4,800万円です。不動産を含む全財産の合計がこの金額を超えなければ、相続税の心配は不要となります。

令和5年分の国税庁統計 でも相続税の課税割合は約9.9%にとどまっています。ただし都市部の不動産や複数の不動産を所有している場合は基礎控除を超えやすいため、注意が必要です。

相続税は不動産だけでなく全財産で計算される

相続税は不動産の評価額のみに課税されるのではなく、現預金・有価証券・生命保険金なども含めた全財産の合計額を基準に計算されます。「不動産の価格がいくらだから相続税はいくら」という単純な計算はできないため、注意しましょう。

相続税の速算表 も、不動産評価額に直接当てはめるものではなく、各相続人の法定相続分に応じた取得金額に対して適用するものです。この点を誤解すると税額を大きく見誤る可能性があるため、計算の全体像を把握しておきましょう。

不動産の相続税計算5つのステップ

相続税の計算は、①相続人の確定→②財産評価→③課税遺産総額の算出→④相続税総額の計算→⑤各相続人の納税額確定、という5つのステップで進みます。なかでも不動産の評価（STEP2）が最も複雑で、土地の形状や利用状況によって評価額が大きく変わります。各ステップを順に確認しましょう。

STEP1：相続人を確定する

最初に戸籍謄本で相続関係を明確にし、法定相続人の数を正確に把握してください。相続人の数は基礎控除額に直結するため、計算全体の出発点となります。配偶者・子・親など法定相続人の範囲を確認するとともに、認知された子や養子など隠れた相続人がいないかも注意しましょう。

STEP2：相続財産を洗い出し、不動産の評価額を算定する

不動産の評価は国税庁の財産評価基本通達 に基づき、土地と建物に分けて算定します。取引価格や不動産鑑定評価額ではなく、このルールに従った相続税評価額を使用します。

土地の評価について

土地の評価方式は所在地によって2つに分かれます。

路線価方式による評価

都市部など道路に路線価が設定されている地域では路線価方式を使用します。路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額（千円単位）のことです。

例：路線価280千円、面積150㎡、補正率1.0の場合 280千円 × 1.0 × 150㎡ = 42,000千円（4,200万円）

路線価は国税庁のホームページ で毎年7月に公表されます。土地の形状（角地・不整形地など）に応じて補正率を適用します。

倍率方式による評価

路線価が設定されていない地域では倍率方式 を使用します。固定資産税評価額に国税庁が定める評価倍率を乗じて計算します。

例：固定資産税評価額1,800万円、評価倍率1.2の場合 1,800万円 × 1.2 = 2,160万円

建物の評価について

建物の評価は、自用か賃貸かによって計算方法が異なります。

自用建物の場合：

貸家（賃貸建物）の場合：

借家権割合は全国一律30%です。例えば固定資産税評価額1,500万円のアパートが満室（賃貸割合100%）の場合、評価額は1,500万円 × （1 － 30% × 100%）= 1,050万円となります。

固定資産税評価額は、毎年市区町村から送付される固定資産税納税通知書で確認できます。

その他の相続財産と負債の整理

不動産以外の財産（現預金・有価証券・生命保険金など）も評価し、同時に負債（借入金・未払税金・葬儀費用など）も洗い出します。生命保険金には非課税枠（500万円×法定相続人の数）があります。これらをすべて整理することで、相続財産の全体像が確定します。

STEP3：正味の遺産総額を計算し、基礎控除額を差し引く

STEP2で把握した財産と負債から正味の遺産総額を計算し、基礎控除を差し引いた「課税遺産総額」がプラスであれば相続税が発生します。ここで初めて相続税の有無が確定します。

正味の遺産総額の計算

計算例：

• 不動産：5,000万円
• 現預金：3,000万円
• 有価証券：2,000万円
• プラスの財産合計：1億円
• 借入金：1,500万円
• 未払税金：300万円
• 葬儀費用：200万円
• マイナスの財産合計：2,000万円
• 正味遺産総額：1億円 － 2,000万円 = 8,000万円

基礎控除額の計算と課税遺産総額の算出

計算例（法定相続人3人の場合）： 基礎控除額 = 3,000万円 + （600万円 × 3人）= 4,800万円

課税遺産総額 = 8,000万円 － 4,800万円 = 3,200万円

相続税の有無の判定

課税遺産総額がプラスになれば相続税が発生し、ゼロ以下であれば相続税はかかりません。上記の例では3,200万円の課税遺産総額となるため、相続税の申告と納税が必要になります。

STEP4：課税遺産総額を法定相続分で按分し相続税の総額を計算する

相続税の総額は、実際の遺産分割に関係なく「法定相続分で取得したと仮定」して計算します。実際にどう分割したかは、次のSTEP5で反映します。

法定相続分での按分

計算例（課税遺産総額3,200万円、相続人：配偶者と子2人）：

法定相続分：

• 配偶者：1/2
• 子（長男）：1/4
• 子（長女）：1/4

各人の仮の取得額：

• 配偶者：3,200万円 × 1/2 = 1,600万円
• 長男：3,200万円 × 1/4 = 800万円
• 長女：3,200万円 × 1/4 = 800万円

相続税の速算表による税額計算

各人の取得額に相続税の速算表 を適用して税額を計算します。

各人の相続税額：

• 配偶者：1,600万円 × 15% － 50万円 = 190万円
• 長男：800万円 × 10% = 80万円
• 長女：800万円 × 10% = 80万円

相続税の総額：190万円 + 80万円 + 80万円 = 350万円

STEP5：各相続人の納税額を確定する（税額控除の適用）

相続税の総額を実際の遺産分割割合で振り分け、各種税額控除を適用することで最終的な納税額が確定します。配偶者控除などを適用すると、税負担が大幅に圧縮されます。

実際の遺産分割による税額の振り分け

相続税の総額を、各人が実際に相続した財産の割合で按分します。法定相続分と異なる分割をした場合は、実際の取得割合で調整します。

税額控除の適用

主な税額控除：

• 配偶者の税額軽減（配偶者控除）
• 未成年者控除
• 障害者控除
• 相次相続控除

計算例での最終納税額：

• 配偶者：190万円 － 190万円（配偶者控除）= 0円
• 長男：80万円（控除なし）= 80万円
• 長女：80万円（控除なし）= 80万円

最終的な相続税の総納税額：160万円

各種控除の適用により、実際の納税額は大幅に軽減される場合があります。

末永 寛

記事監修者からのワンポイントアドバイス

不動産を相続した場合に、相続税の計算で行う財産評価の中で「土地」の評価は一番難しく、確認する事が多くなります。
ただし、土地は隣地などの買い増しなどを行い増築などがない限り、形状が変化する事は想定されません。よって、生前に相続対策の一環として土地の評価を行っておくことは有効です。これは、土地の形状が変化しない事を利用し、時間の余裕がある間に、財産評価を前倒しで行っておく方法です。
路線価方式の場合、不整形地（土地の形が四角形ではない土地）を正しく財産評価するには、専門的な知識が必要で、一般の方では難易度が非常に高くなります。
また、一度算定しておけば、その後の路線価の推移を把握するのみで土地の概算評価額が確認でき、一般の方でも経年把握する事が可能となります。

不動産相続における相続税対策

不動産相続の相続税対策には、評価額そのものを下げる特例・制度と、税額から直接差し引く税額控除の2種類があります。特に「小規模宅地等の特例」は最大80%の評価減が受けられる強力な制度ですが、適用条件を事前に把握しておかなければ、相続発生後では手遅れになるケースがあります。主な対策を以下で確認しましょう。

小規模宅地等の特例：宅地評価額を最大80%減額

小規模宅地等の特例 は、被相続人の自宅や事業用地など一定の宅地の評価額を最大80%減額できる最も効果的な節税手段です。例えば評価額5,000万円の自宅土地でもこの特例を適用すれば1,000万円まで圧縮でき、相続税が大幅に軽減されます。

特例の種類と減額率

• 特定居住用宅地等（被相続人の自宅）：330㎡まで80%減額
• 特定事業用宅地等（被相続人の事業用地）：400㎡まで80%減額
• 貸付事業用宅地等（賃貸物件の敷地）：200㎡まで50%減額

適用条件と注意点

適用には「相続後もその土地を保有し続けること」「同居親族が相続すること」など様々な条件があります。複数の土地を所有している場合は、どの土地から優先適用するかによって節税効果が変わるため、相続発生前にシミュレーションして優先順位を決めておくことが重要です。

配偶者の税額軽減：1億6,000万円まで非課税

配偶者の税額軽減 は、配偶者が取得した遺産のうち「1億6,000万円まで」または「法定相続分相当額まで」のいずれか多い金額が非課税になる制度です。配偶者が不動産を相続しても、この控除によって税負担がゼロになるケースが多くあります。

ただし、配偶者が多額の財産を相続してその後亡くなった際には二次相続での税負担が重くなる可能性があります。配偶者控除を適用して税額がゼロになる場合も申告自体は必要なため、注意しましょう。

未成年者控除・障害者控除

相続人が未成年者や障害者である場合、相続税額から一定額を直接差し引ける税額控除が適用できます。

未成年者控除 は「（18歳－相続時の年齢）×10万円」を相続税額から控除できます（例：相続時15歳なら30万円控除）。なお2022年4月以降は適用年齢が「18歳未満」に引き下げられています。 
障害者控除 は「（85歳－相続時の年齢）×10万円（特別障害者は×20万円）」を税額控除できます。控除しきれない額がある場合は、扶養義務者（親など）が残額を控除することも可能です。

相次相続控除

前回の相続から10年以内に次の相続が発生した場合、前回納めた相続税額の一部を今回の相続税から差し引けるのが相次相続控除です。立て続けに相続税を負担することへの救済措置として設けられています。

控除額は経過年数に応じて減少し、10年経過するとゼロになります（1年につき10%ずつ減少）。家族内で相次いで相続が発生した場合には、忘れずに適用しましょう。

賃貸不動産による評価減

不動産を賃貸に出していると、土地・建物ともに自用の場合より相続税評価額を大幅に圧縮できます。

貸宅地の評価減

他人の借地権が付いている貸宅地では、土地評価額から借地権割合分が差し引かれます（借地権割合は地域ごとに30〜90%で設定）。

貸家建付地の評価減

自分の土地にアパート等を建てて貸している貸家建付地の場合は以下の式で計算されます。

借家権割合は全国一律30%です。更地よりもアパートを建てて賃貸にしておくと評価額を大きく圧縮できるため、生前の相続対策として活用されます。なお、駐車場のように更地をそのまま貸す形では借地権が発生せず評価減は受けられません。

配偶者控除（おしどり贈与）の活用

婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合、最大2,000万円分の贈与税が非課税になります。将来の相続財産を生前に減らすことができ、相続税の節税につながります。

贈与後も引き続きその不動産に居住することなど適用要件があります。また、贈与時には登録免許税や不動産取得税が発生する点も考慮してください。生前対策は専門的な判断が必要なため、早めに税理士に相談することをお勧めします。

末永 寛

記事監修者からのワンポイントアドバイス

不動産相続の際に考えられる節税策は、「小規模宅地等の特例」です。
先でも述べたように、この特例は条件に合致すれば最大80%土地の価格が下がります。
ここで検討したいのが「土地を引き継ぐ人」です。土地を引き継ぐ人により、この特例が使えるか否かが決まります。特に、土地を複数所有している場合は、どの土地から優先的に適用するかをシミュレーションし、優先順位を明確にする必要があります。
よって、相続が発生してから（亡くなってから）、引き継ぐ人を検討したのでは、この特例が適用できず恩恵を受けられないことも想定されます。
そのためには、相続が発生する前の元気なうちに、引き継ぐ人を検討（できれば引継ぎ予定者の意思も確認）し、適用可否を確認しておくことをお勧めします。

不動産相続の手続きと注意点

不動産相続には複数の期限付き手続きがあります。相続税申告は10か月以内、相続登記は3年以内という期限を守らないとペナルティが課されます。また共有相続や債務超過など、後から問題に発展しやすいポイントも事前に把握しておきましょう。

相続税申告は10か月以内

相続税の申告・納付期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。期限を過ぎると無申告加算税・延滞税などのペナルティが科されます。

申告期限までに納税資金が用意できない場合は、税務署に申請して延納（年賦払い）を利用できます（相続税額10万円超など一定条件あり、利子税が発生）。延納でも難しい場合は、一定要件下で不動産そのものを納める物納も認められています。ただし担保設定された不動産などは物納対象外です。相続税額が高額になりそうな場合は、事前に概算をシミュレーションし、納税資金の確保策を検討しておきましょう。

相続登記の義務化（2024年4月〜）

2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。期限は相続開始を知った日から3年以内です。この新ルールは施行前に発生した相続にも遡って適用されるため、まだ登記をしていない不動産がある場合は早急に対応しましょう。

遺産分割協議がまとまらず3年以内に名義を確定できない場合は、「相続人申告登記」という暫定措置を利用することで義務を果たせます。ただし不動産の売却や担保設定には正式な相続登記が必要なため、なるべく早期に本登記を済ませることが望ましいでしょう。

共有相続のリスクと回避策

不動産を複数の相続人が共有名義で相続すると、売却・建替えには共有者全員の同意が必要になり、将来のトラブルに発展しやすいです。世代が進むにつれ共有者が面識のない状態になり、空き家問題に発展するケースも少なくありません。

こうした事態を避けるため、可能な限り共有相続は回避してください。代替案として以下の2つの分割方法があります。

代償分割は特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人に相応の現金を支払う方法です。不動産を手放さずに済む反面、代償金を用意できるかがポイントになります。 
換価分割は不動産を売却して現金化してから分割する方法で、公平に分配できます。ただし売却には時間と費用がかかり、譲渡所得税が発生する点に留意してください。

賃貸不動産相続時の追加手続き

アパート経営等の賃貸不動産を相続した場合、相続税以外に準確定申告と青色申告承認申請が必要になります。

準確定申告は被相続人の死亡日から4か月以内、青色申告承認申請は相続人が引き継ぐ場合に所定期間内に税務署へ提出が必要です。これらを怠ると青色申告特別控除などの税務上の特典を受けられなくなるため、忘れずに対応しましょう。

債務超過時の対処法（相続放棄・限定承認）

借入金などの負債が相続財産を上回る場合、相続開始から3か月以内に対処法を選択してください。

相続放棄は一切の遺産（プラスもマイナスも）を承継しない選択で、家庭裁判所への申述が必要です。ただしプラスの財産も放棄することになります。 
限定承認は「相続で得たプラスの財産の範囲内でのみ負債を返済する」条件付きで相続する方法です。例えば評価1億円の自宅と2億円の借金がある場合、限定承認を選択すれば超過する借金1億円の返済を免れることができます。自宅を守りつつ債務超過リスクを避けたい場合は、専門家に相談のうえ検討しましょう。

まとめ

不動産の相続税対策と手続きのポイントを振り返ります。

相続税が課税されるのは全体の約1割で、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）の超過が判断基準です。計算は全財産合計で行うため、不動産だけで税額を見積もると誤差が生じます。 
節税の最優先は「小規模宅地等の特例」で、最大80%の評価減が受けられます。ただし適用条件として「誰が土地を引き継ぐか」が鍵になるため、相続発生前の検討が必須です。 
手続き面では相続税申告（10か月）・相続登記（3年）という2つの期限を厳守してください。共有相続は後々のトラブルを招きやすいため、代償分割や換価分割を検討することをお勧めします。

不動産の評価や各種特例の適用判断は専門的な知識が求められます。相続税に不安がある方や節税対策を万全にしたい方は、相続財産センターへお気軽にご相談ください。相続税に強い税理士が複雑な不動産の評価から申告まで対応します。

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よくある質問

不動産を相続したら必ず相続税がかかりますか？

かかるとは限りません。不動産を含む全財産の合計が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下であれば、相続税は発生せず申告も不要です。課税対象になるのは全体の約1割です。

不動産の相続税評価額はどうやって計算しますか？

土地は路線価方式（路線価×補正率×面積）または倍率方式（固定資産税評価額×評価倍率）、建物は固定資産税評価額をそのまま使います。取引価格や査定価格は使用しません。

相続登記の義務化とは何ですか？期限はいつまでですか？

2024年4月1日から施行された制度で、不動産を相続したら相続開始を知った日から3年以内に名義変更（相続登記）の申請が義務付けられました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

小規模宅地等の特例とはどのような制度ですか？

被相続人の自宅や事業用地など一定の宅地について、相続税評価額を最大80%減額できる特例です。例えば評価額5,000万円の自宅土地が1,000万円まで圧縮されます。ただし適用には「相続後も土地を保有し続ける」など条件があり、誰が土地を引き継ぐかが重要になります。

相続税の申告・納付期限はいつですか？

被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。期限を超えると無申告加算税・延滞税が課される可能性があります。納税資金が不足する場合は延納（年賦払い）や物納の制度も利用できます。

不動産を兄弟で共有名義にすることのリスクは何ですか？

共有名義にすると、売却・建替えに共有者全員の同意が必要になります。世代が変わるにつれ共有者が面識のない状態になり、意思統一ができず空き家のまま放置されるケースも少なくありません。代償分割や換価分割で共有を回避することをお勧めします。