マンション購入は相続税対策になる？最高裁判決と2024年・2027年の評価ルール変更を踏まえた注意点

マンション購入は今も相続税対策になるのか

マンション購入は今も相続税評価額を現金より低くできますが、2024年と2027年のルール変更で、効果は大きく縮んでいます。2024年1月からは、居住用の分譲マンションの評価額が市場価格の6割程度まで引き上げられるようになりました。さらに2027年1月からは、相続前5年以内に買った賃貸用の不動産を、原則として時価で評価する予定です。相続が近くなってから慌てて買うマンション購入は、節税策としてほぼ使えないと考えてください。

マンションが相続税対策になると言われてきた理由

マンションが相続税対策になると言われてきたのは、相続税評価額が時価より低く、賃貸にするとさらに下がり、購入資金の借入金は相続財産から差し引けるからです。同じ1億円でも、現金なら1億円で評価されるのに対し、マンションに替えると評価額を大きく下げられました。

相続税評価額が時価より低くなる

現金は額面どおりに評価されますが、マンションは土地と建物を別々に、時価より低い基準で評価します。土地（敷地の持分）は路線価で評価し、路線価は地価公示価格のおおむね8割の水準で設定されています。建物は固定資産税評価額で評価し、一般に建築費や購入価格より低い金額になります。

マンションは、1戸あたりの敷地の持分が小さいため、土地の評価額が低くなります。特に高層階の住戸は、販売価格が高い一方で評価額は低層階とほとんど変わらず、時価との差が大きくなっていました。

賃貸にすると評価額がさらに下がる

購入したマンションを人に貸すと、建物は「貸家」、敷地は「貸家建付地」として評価され、自分で使う場合より評価額が下がります。貸家は、固定資産税評価額から借家権割合（30%）に賃貸割合を掛けた分を差し引いて評価します。貸家建付地は、自用地としての評価額から、借地権割合×借家権割合×賃貸割合の分を差し引きます。

購入資金の借入金は相続財産から差し引ける

マンションを借入金で買った場合、相続時に残っているローンは債務として相続財産から差し引けます。ただし、節税効果は借入金を使うかどうかでは変わりません。借入金を使っても使わなくても、現金がマンションに替わり、評価額が下がる分だけ相続財産が減る点は同じです。借入金は「手元の現金が足りなくても購入できる」という意味で使われてきました。

小規模宅地等の特例が使える場合もある

被相続人が住んでいたマンションの敷地は、一定の要件を満たす家族が相続すると、小規模宅地等の特例で330㎡まで評価額を80%減らせます。賃貸しているマンションの敷地は、貸付事業用宅地等として200㎡まで50%減らせます。ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付けを始めた宅地は、事業的規模で貸付けを行っている場合などを除き、貸付事業用宅地等の対象になりません。

2022年の最高裁判決で否認されたケース

2022年4月19日、最高裁判所は、相続直前の高額マンション購入で相続税を0円にした申告について、国税当局が評価をやり直して課税したことを認めました。相続人は通常どおり路線価などで評価していましたが、国税当局は財産評価基本通達6項に基づいて不動産鑑定で評価し直し、約3億円の追徴課税を行いました。評価額の差そのものではなく、相続税を減らす目的の購入と借入れだったことが問題とされました。

問題となったマンション購入の経緯

被相続人は90歳を過ぎてから2棟のマンションを計13億8,700万円で購入し、その大半を借入金でまかないました。相続人は、評価額の低さと10億円程度の借入金を使って相続財産を2,826万円とし、基礎控除（相続人2人で4,200万円）以下として相続税0円で申告しました。

相続人の評価額は2棟で約3億3,000万円でしたが、国税当局の鑑定では計12億7,300万円となり、評価額に約4倍の差が生じました。

財産評価基本通達6項とは

財産評価基本通達6項は、通達どおりに評価することが著しく不適当と認められる財産は、国税庁長官の指示を受けて評価するとした例外規定です。相続税法では、相続財産は取得時の「時価」で評価するのが原則です。不動産の時価を一件ずつ鑑定するのは現実的でないため、国税庁は財産評価基本通達で路線価方式などの評価方法を定めています。6項は、その通達どおりの評価が著しく不適当な場合に、別の方法で評価できるとする規定です。

最高裁が問題とした事情

最高裁は、評価額と鑑定額の差だけでは6項を適用する理由にならないとしたうえで、相続税の軽減を意図した購入と借入れであった点を重く見ました。判決は、このような事情がある場合に通達どおりの評価を認めると、同じことをしない（できない）納税者との間で租税負担の公平に反するとしています。具体的には、次のような事情があったとされます。

• ① 被相続人が90歳を過ぎてから、短期間に高額のマンションを購入した
• ② 金融機関の稟議書に、購入と借入れが相続税対策を目的とする旨が記載されていた
• ③ 相続税の軽減以外に、購入と借入れの経済的な合理性が見当たらなかった
• ④ 相続人がマンションBを相続から約9か月で売却した

判決が示さなかったこと

最高裁は、「時価と評価額が何％以上離れたら否認する」といった基準は示しませんでした。マンションの購入や借入れ自体が禁じられたわけでもありません。そのため、判決後はマンションの評価額と市場価格の乖離をどう扱うかが議論になり、2024年からの評価ルールの見直しにつながりました。

2024年1月からの居住用マンションの評価ルール

2024年1月1日以後の相続・贈与では、居住用の分譲マンションの評価額に「区分所有補正率」を掛け、市場価格との差を補正します。評価額が市場価格の6割に満たない住戸は6割程度まで引き上げられるため、築浅・高層階のマンションほど影響が大きくなります。国税庁の通達「居住用の区分所有財産の評価について」で定められました。

区分所有補正率の仕組み

区分所有補正率は、築年数・総階数・所在階・敷地持分の4つから「評価乖離率」を求め、その逆数である「評価水準」で決まります。評価水準が0.6未満なら、評価額を市場価格の6割程度まで引き上げます。評価水準が0.6以上1以下なら補正はなく、1を超える場合は評価額を引き下げます。

例：築年数が浅く、高層階にあり、敷地の持分が小さい住戸ほど、評価乖離率が大きくなり、評価額の引き上げ幅も大きくなります。計算の手順と具体例は、以下の記事で解説しています。

【関連】マンションの相続税評価額とは？最新計算方法・特例・手続きまで徹底解説

区分所有補正率の対象外になる物件

一棟まるごと所有している賃貸マンション、地階を除く階数が2以下の低層の集合住宅、区分建物の登記がされていない建物、事業用のテナント物件は対象外です。居住用の専有部分が3室以下で、すべて区分所有者とその親族が住む二世帯住宅なども対象外とされています。

2027年1月から変わる予定の賃貸用不動産の評価

2027年1月1日以後の相続・贈与では、相続前5年以内に購入・新築した賃貸用の不動産を、原則として通常の取引価額（時価）で評価する予定です。令和8年度税制改正大綱で示され、国税庁が2026年9月18日に通達案を公表しました。意見公募は10月18日に締め切られており、11月時点では確定版の通達はまだ公表されていません。

相続前5年以内に取得した賃貸用不動産は時価で評価

通達案では、相続前5年以内に対価を払って取得・新築した貸付用不動産は、原則として相続時の通常の取引価額で評価します。取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められる場合は、取得価額をもとに地価の変動や建物の償却を反映して計算した金額の80%で評価することもできます。

例：相続の3年前に1億円で購入して貸しているマンションは、従来は貸家・貸家建付地の評価減も使えましたが、新ルールでは取得価額1億円をもとに計算した額の80%程度で評価されることになります。

相続前5年を超えて保有している賃貸用不動産は、これまでどおりの方法で評価します。そのため、賃貸用のマンションを使った対策は、相続が5年以上先になる時期から計画的に行う必要があります。

不動産小口化商品は取得時期を問わず時価評価

不動産特定共同事業契約などに基づく、いわゆる不動産小口化商品は、取得時期にかかわらず、原則として通常の取引価額で評価する案になっています。相続税対策として販売されてきた商品も、今後は評価額を下げる効果がほとんど見込めません。

今マンション購入を検討するときの注意点

今マンション購入を相続税対策として考えるなら、相続直前の購入を避け、節税以外の目的と、売却時の損失や管理の負担まで含めて判断してください。評価ルールの見直しで節税効果は縮んでいる一方、不動産特有のリスクは変わらず残ります。

相続直前の購入・借入れは否認されやすい

高齢になってからの高額な購入や、相続税対策を目的とした借入れは、最高裁判決の事案と同じく、財産評価基本通達6項で評価をやり直される可能性があります。購入目的を、賃貸収入や住み替えなど節税以外の理由で説明できるようにしておいてください。相続後すぐに売却すると、節税目的と判断される材料になります。

相続まで5年以内なら賃貸用は時価で評価される見込み

2027年1月からの新ルールが通達案どおり確定すれば、購入から5年以内に相続が起きた賃貸用マンションは、時価に近い金額で評価されます。高齢になってから賃貸用マンションを買っても、評価額を下げる効果はほとんど見込めません。

売却時に損失が出ることがある

マンションの価格は市況によって変わり、相続後に売るときに購入価格を下回ることがあります。相続税が減っても、売却損がそれを上回れば、家族の手元に残る財産は減ります。購入時の諸費用や、売却時の仲介手数料・譲渡所得税も考慮してください。

空室・修繕・管理費の負担がある

賃貸用のマンションは、空室が出ると家賃収入が減り、貸家・貸家建付地の評価減も空室分は使えなくなります。管理費や修繕積立金、大規模修繕の費用も、保有している間ずっとかかります。

遺産分割で揉める原因になる

マンションは現金のように分けられないため、相続人が複数いると、誰が引き継ぐかで揉める原因になります。購入する段階で、誰に引き継ぐかと、他の相続人とのバランスをどう取るかまで決めておいてください。

マンションを使った相続対策は税理士に相談を

マンション購入を相続対策に組み込むかどうかは、財産全体の構成と相続までの時間、新しい評価ルールを踏まえて判断する必要があり、税理士に相談してから決めてください。購入する物件の評価額や、新ルールが適用されるかどうかで、節税効果は大きく変わります。

特に次のような場合は、購入前に相談してください。

• ☑ 相続税対策として賃貸用マンションの購入を勧められている
• ☑ 購入資金の多くを借入れでまかなう予定がある
• ☑ すでに相続対策として購入したマンションを持っている
• ☑ 不動産小口化商品を保有している、または購入を検討している

相続財産センターでは、相続税や相続対策の実績が豊富な税理士を無料でご紹介しています。こちらからお気軽にご相談ください。

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まとめ

マンション購入は今も相続税評価額を現金より低くできますが、2024年1月から居住用マンションの評価は市場価格の6割程度まで引き上げられ、2027年1月からは相続前5年以内に買った賃貸用不動産を時価で評価する予定です。2022年の最高裁判決のように、相続直前の購入・借入れは評価をやり直される可能性もあります。マンションを相続対策に使うなら、相続まで時間のあるうちに、節税以外の目的も含めて税理士と計画を立ててください。

よくある質問

相続税対策としてマンションを買うメリットは何ですか？

土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されるため、現金で持つより相続税評価額を低くできることです。ただし2024年から居住用マンションの評価額は市場価格の6割程度まで引き上げられ、効果は小さくなっています。

マンションの相続税の新ルールとは何ですか？

2024年1月以後の相続では、居住用の分譲マンションの評価額に区分所有補正率を掛け、市場価格の6割程度まで引き上げます。さらに2027年1月以後は、相続前5年以内に取得した賃貸用不動産を原則として時価で評価する予定です。

3000万円分のマンションの相続税はいくらですか？

マンションの価格だけでは決まらず、他の財産と合計した遺産総額から基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を引いた金額に課税されます。遺産がそのマンションだけで、評価額が基礎控除以下なら相続税はかかりません。

相続直前にマンションを買うと否認されますか？

必ず否認されるわけではありませんが、相続税の軽減を意図した購入・借入れと判断されると、財産評価基本通達6項で評価をやり直される可能性があります。2022年の最高裁判決では、90歳を過ぎてからの購入と借入れについて、国税当局の評価が認められました。

2027年からの5年ルールは自宅のマンションにも適用されますか？

対象は賃貸している貸付用不動産で、自分で住んでいる自宅のマンションは対象外です。自宅のマンションには、2024年からの区分所有補正率のルールが適用されます。

タワーマンション節税はもう使えませんか？

2024年から居住用マンションの評価額が市場価格の6割程度まで引き上げられたため、以前ほどの効果はありません。賃貸用として購入した場合は、2027年から相続前5年以内の取得分が時価で評価される予定で、相続直前の購入による節税はほぼできなくなります。